ITBI

Progressividade por Valor do Imóvel: Uma Nova Realidade Tributária

Conforme destacado, a Reforma Tributária alterou o art. 156, § 1º, da Constituição Federal, para autorizar expressamente a progressividade das alíquotas do ITBI em razão do valor do imóvel.

• Cenário Anterior: Antes da reforma, o Supremo Tribunal Federal (STF) havia fixado, no Tema de Repercussão Geral 223, a inconstitucionalidade da progressividade de alíquotas para o ITBI. A regra era a aplicação de uma alíquota única sobre o valor venal do bem.

• O que Muda na Prática: Com a nova autorização constitucional, os municípios ganham competência para instituir, por meio de lei própria, diferentes alíquotas para diferentes faixas de valor imobiliário. A tendência é que imóveis de maior valor passem a ter uma carga tributária mais elevada.

• Implicação Jurídica: A mudança constitucional supera o entendimento anterior do STF. Agora, a discussão jurídica não será mais sobre a possibilidade da progressividade, mas sobre a forma como as leis municipais a implementarão, observando os princípios da razoabilidade e da capacidade contributiva.

2. Fato Gerador na Cessão de Direitos: O Fim de uma Controvérsia

A segunda grande mudança foi a inclusão da cessão de direitos sobre a aquisição de imóveis como um novo fato gerador do ITBI (art. 156, § 2º, III, da CF).

• Cenário Anterior: A jurisprudência dos Tribunais Superiores era pacífica no sentido de que o fato gerador do ITBI ocorria apenas com a transferência efetiva da propriedade, que se consolida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. A simples assinatura de um contrato de promessa de compra e venda ou a cessão de direitos dele decorrente não justificava a cobrança do imposto.

  Esse entendimento foi consolidado pelo STF no Tema de Repercussão Geral 1124, e vinha sendo reafirmado em diversas decisões.

  STF — ARE 1410373 SP — Publicado em 06/02/2023

  O fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) se verifica com a transferência efetiva da propriedade no cartório de registro de imóveis, sendo que o Tema 1.124 discute hipótese diversa, sobre a cessão de direitos.

  STJ — AgInt no AREsp 1597752 SP — Publicado em 24/02/2022

  O fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade, que se opera com o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis, não incidindo sobre o contrato de promessa de compra e venda.

• O que Muda na Prática: A Reforma Tributária encerrou a discussão ao positivar a cessão de direitos como hipótese de incidência autônoma. Agora, operações comuns no mercado, como a venda de ágio de imóveis "na planta", passam a ser expressamente tributadas pelo ITBI no momento da cessão.

  É interessante notar que o próprio STF, ao analisar o Tema 1124, já havia reconhecido a relevância constitucional da matéria, abrindo caminho para uma definição que agora veio por meio de emenda à Constituição.

  STF — ARE 1294969 SP — Publicado em 16/09/2022

  A Corte reconheceu a existência de matéria constitucional e de repercussão geral na discussão sobre a incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário (Tema 1124).

O que Permanece Relevante: A Base de Cálculo do ITBI

Apesar das mudanças no fato gerador e na sistemática de alíquotas, a definição da base de cálculo do ITBI continua sendo um ponto crucial e objeto de vasta jurisprudência. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso repetitivo, firmou teses importantes sobre o tema:

STJ — REsp 1937821 SP — Publicado em 03/03/2022

a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Conclusão e Implicações Futuras

As alterações no ITBI alinham o imposto a uma maior capacidade contributiva (progressividade) e fecham uma brecha que permitia o planejamento tributário em cessões de direitos. Para a advocacia, as mudanças exigem:

1. Atenção à Legislação Municipal: Será fundamental acompanhar a publicação de novas leis nos municípios para entender como a progressividade será aplicada.

2. Novo Cálculo de Risco e Custo: O planejamento de operações imobiliárias deverá, obrigatoriamente, incluir o custo do ITBI sobre as cessões de direitos intermediárias.

3. Defesa do Contribuinte: A jurisprudência do STJ sobre a base de cálculo (Tema 1113) permanece como uma ferramenta essencial para questionar avaliações arbitrárias realizadas pelas prefeituras.

Espero que esta análise aprofundada seja útil para sua prática profissional. Caso deseje explorar algum ponto com mais detalhes, estou à disposição.