Reforma Tributária na Venda de Imóveis o Fato Gerador do IVA Dual

Reforma Tributária na Venda de Imóveis: O Fato Gerador do IVA Dual

A Reforma Tributária, introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023, instituiu um novo sistema de tributação sobre o consumo, o chamado IVA Dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Uma das questões centrais para o setor imobiliário é a definição do momento em que esses novos tributos se tornam devidos, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária.

O Projeto de Lei Complementar nº 68/2024 (PLP 68/2024), que regulamenta o novo sistema, estabelece regras distintas para diferentes tipos de operações imobiliárias, gerando a necessidade de uma análise cuidadosa por parte dos contribuintes.

O Momento da Ocorrência (Fato Gerador Temporal)

O momento em que o imposto é devido (fato gerador temporal) segue, como regra geral, o regime de competência, mas com foco no fornecimento ou no pagamento:

Tipo de Operação/ Momento do Fato Gerador

Regra Geral (Bens e Serviços)O momento do fornecimento ou do pagamento — o que ocorrer primeiro.

Venda de Imóveis (Incorporação/Loteamento)Ocorre à medida de cada pagamento das unidades imobiliárias vendidas (regime de caixa), conforme o Art. 262 da Lei Complementar nº 214/2025 (PLP 68/2024).

Venda de Imóvel (Regra Geral)

No ato da alienação (assinatura do contrato de compra e venda ou instrumento vinculante), conforme o Art. 254 da LC 214/2025.

Locação e Arrendamento

No momento do pagamento ou na data do vencimento do aluguel — o que ocorrer primeiro.

1. Regra Geral para Bens e Serviços

Para a maioria das operações com bens e serviços, o fato gerador do IBS e da CBS ocorrerá no momento do fornecimento do bem ou da prestação do serviço, ou no momento do pagamento, o que ocorrer primeiro. Essa regra, alinhada aos padrões internacionais de IVA, visa a antecipar a arrecadação e simplificar a apuração dos tributos.

2. Venda de Imóveis: Incorporação Imobiliária e Loteamento

Para as atividades de incorporação imobiliária e loteamento, o PLP 68/2024 prevê um tratamento diferenciado e mais benéfico. Conforme o Art. 262 do referido projeto, o fato gerador do IBS e da CBS ocorrerá à medida de cada pagamento das unidades imobiliárias vendidas.

Trata-se da adoção do regime de caixa, em que a tributação acompanha o fluxo de recebimentos da empresa. Essa medida é de extrema importância para o setor, que trabalha com ciclos financeiros longos e depende do recebimento das parcelas para fazer frente aos custos da obra. A tributação pelo regime de competência, ou seja, na data da venda, poderia gerar um descasamento de caixa insustentável para as incorporadoras e loteadoras.

3. Venda de Imóvel: Regra Geral

Para as demais vendas de imóveis, que não se enquadram como incorporação ou loteamento, a regra é distinta. O Art. 254 do PLP 68/2024 estabelece que o fato gerador do IBS e da CBS ocorrerá no ato da alienação, que se materializa com a assinatura do contrato de compra e venda ou de outro instrumento vinculante.

Nesses casos, a tributação ocorre de forma imediata, no momento da celebração do negócio jurídico, independentemente do recebimento do preço.

4. Locação e Arrendamento

Nas operações de locação e arrendamento de imóveis, o fato gerador do IBS e da CBS ocorrerá no momento do pagamento ou na data de vencimento do aluguel, o que ocorrer primeiro. Essa regra busca alinhar a tributação ao momento em que o locador ou arrendador aufere a receita correspondente.

Conclusão

A Reforma Tributária traz mudanças significativas para o setor imobiliário, e a compreensão do fato gerador do IBS e da CBS é fundamental para o planejamento tributário das empresas. A distinção entre o regime de caixa para incorporações e loteamentos e a tributação no ato da alienação para as demais vendas de imóveis demonstra a sensibilidade do legislador às particularidades do setor.

É importante ressaltar que o PLP 68/2024 ainda está em tramitação e pode sofrer alterações. Portanto, é crucial que os profissionais da área acompanhem de perto o debate legislativo e as futuras regulamentações para garantir a correta aplicação das novas regras.